Le contrat de location est établi par écrit et doit mentionner un certain nombre de clauses obligatoires, comme l’état civil du propriétaire ainsi que celle de son mandataire (Administrateur de biens), du locataire, la date de prise d’effet du bail, la destination des lieux, le montant du loyer et du dépôt de garantie.

Il est obligatoire de dresser un état des lieux en présence des deux parties lors de la remise et de la restitution des clés, ou à défaut, par huissier de justice à frais partagés.

Le loyer d’origine est libre (sauf dans les grandes villes). En sus du loyer, le bailleur prévoit un acompte mensuel sur les charges annuelles. Les charges sont des sommes accessoires au loyer principal et sont exigibles sur justification.

Elles donnent lieu à versement de provisions mensuelles devant faire l’objet d’une régularisation annuelle en faveur du locataire ou du propriétaire. Le bailleur doit adresser au locataire un décompte annuel justifié des charges payées.

Par ailleurs, le versement d'un dépôt de garantie, correspondant à un mois de loyer, est prévu en faveur du propriétaire, au contrat de location pour garantir l’exécution des obligations locatives que ne peut faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat et qui doit être restitué à la fin du bail, dans un délai de 2 mois maximum à compter de la remise des clés. 

Cependant, le bailleur peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie correspondant à des sommes pouvant être dues par le locataire, à condition d’en justifier.( exemple : dégradations des lieux par le locataire nécessitant des réparations)

Le locataire  doit se soumettre aux obligations suivantes :

- Le paiement du loyer et des charges récupérables,

- S’assurer auprès d’une compagnie d’assurance notoire,

- Le respect de la destination des lieux,

- L’entretien courant du logement,

- Ne pas transformer les lieux sans autorisation du bailleur,

- Jouir paisiblement des lieux (en bon père de famille),

- Ne pas céder son bail sans autorisation du bailleur, ne pas sous louer également sans autorisation.

Le bailleur sollicite toujours de son locataire qu’il justifie de l’assurance locative à la remise des clés et chaque année. A défaut de produire l’attestation d’assurance, le bailleur est en droit de solliciter la résiliation du bail.

Le Bailleur est soumis aux obligations suivantes :  

-Mettre à la disposition du locataire un logement décent, soit en bon état d’usage et de réparations, et des équipements en bon état de fonctionnement,

-D’assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux et de le garantir de son propre fait et de celui des tiers,

-D’effectuer toutes les réparations, autre que locatives, et d’entretenir les locaux en l’état de servir à l’usage prévu au contrat,

-De remettre des quittances gratuitement à son locataire qui en fait la demande.

FIN DU BAIL

Si aucun congé n’est délivré par le bailleur le bail est reconduit par tacite reconduction pour la même durée qu’à l’origine (3 ou 6 ans).

Si un congé avec offre de renouvellement est délivré dans les conditions de formes et délais prescrites par la loi, le bail sera reconduit pour la même durée qu’à l’origine selon les mêmes clauses.

Cependant, le bailleur peut proposer le renouvellement du bail, avec un loyer plus élevée si le loyer est faible.

Quelque soit les motifs du congé, Il convient d'une part de respecter la régularité du type de congé (reprise pour habiter, congé pour vente) et suivant le locataire (locataire âgé et de faibles ressources par exemple) et de le faire valider d'autre part dans le cadre d’une procédure devant le Tribunal compétent.

Le bailleur devra engager alors une procédure en validation de congé, devant le Tribunal d’Instance pour obtenir l’expulsion du locataire.

Le juge décidera alors, en fonction des éléments à lui fournir et de la défense choisie, de valider ou non le congé et de prononcer ou non la résiliation judiciaire du bail et en conséquence ordonner ou non l’expulsion du locataire.

L'EXPULSION ET LE RECOUVREMENT DE CREANCES

Le Tribunal d’Instance est exclusivement compétent en cette matière en cas de litige.

En cas d'absence de paiement du loyer ou des charges,  pour obtenir le départ du locataire, le bailleur doit lui signifier, par acte d’huissier, un commandement de payer, rappelant notamment la clause résolutoire insérée au bail.

Le locataire dispose alors de 2 mois pour payer intégralement sa dette locative.

A défaut, le Tribunal  devra être saisi, et au vu de la situation financière du locataire, le tribunal peut décider d’accorder des délais de paiement, s’il estime que la situation du locataire lui permet de régler la dette locative.

Dans ce cas, la résiliation du bail est suspendue.

Si ce n’est pas le cas, le Tribunal peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire.

L'huissier de justice devra signifier la décision de justice rendue avec un  commandement de quitter les lieux.

Le locataire disposera alors de 2 mois à compter de la réception de cet acte pour quitter le logement.

Après une première tentative d'expulsion, l'huissier devra solliciter le concours de la force publique. La préfecture doit alors donner son accord et permettre à l'huissier d'être assisté d'un commissaire de police et d'un serrurier.

A défaut d’obtenir dans les délais légaux l’accord de la Préfecture,  la responsabilité de l'état peut être engagée, par voie d'une requête en indemnisation auprès de l’état.

En tout état de cause, une procédure d'expulsion peut durer plusieurs mois, la période hivernale (du 1er novembre au 31 mars) allongeant cette période.