Avocat baux Commerciaux Auxerre

Votre Avocat en droit immobilier à Auxerre, est à votre disposition pour les procédures en recouvrement de loyers impayés, les litiges liés aux congés, aux contentieux locatifs de toutes natures, (exemple : dégâts des eaux donnant lieu à des demandes d'expertise aux fins de réparation des dommages subis) et aux problèmes liés aux expulsions.

Votre Avocat au barreau de Auxerre représente tant les propriétaires, ainsi que les administrateurs de biens et les syndics, que les locataires, et s’occupe également de la rédaction des baux commerciaux.

LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

Les dispositions du décret du 30 septembre 1953 ainsi que l’ordonnance du 18 décembre 2000 régissent strictement le statut des baux commerciaux.

Ce statut est protecteur du preneur, afin de permettre de pérenniser les exploitations commerciales en conférant au locataire, un droit au maintien dans les lieux, ou à défaut de renouvellement de son bail commercial, le versement par le bailleur d’une indemnité d’éviction.

Pour pouvoir bénéficier de ce statut, il convient d’avoir un contrat de bail sur un local dans lequel est exploité un fond de commerce et dont l’exploitant (commerçant, industriel, artisan) est immatriculé, ou en cours d’immatriculation, au registre du commerce et des sociétés, ou au répertoire des métiers.

La durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans.

Le bail commercial ne cesse que par l’effet d’un congé donné suivant les usages locaux au moins six mois à l’avance.

A défaut, le bail, fait par écrit, se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme des 9 ans, pour une durée indéterminée et avec les mêmes stipulations contractuelles.

Le congé doit être notifié obligatoirement par acte d’huissier.

Cependant, le preneur a la faculté de résilier son bail à l’expiration d’une période triennale, (3ans) en notifiant un congé au bailleur par acte d’huissier au moins 6 mois à l’avance, sauf stipulations contraires du contrat de location.

Faute de congé du bailleur, le preneur qui souhaite obtenir le renouvellement de son bail, doit en faire la demande dans les 6 mois qui précèdent l’expiration de son bail, soit le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction.

La demande doit être notifiée également par exploit d’huissier.

Dans les 3 mois, le bailleur doit répondre dans les mêmes formes et faire connaître son intention au locataire, d’accepter le renouvellement ou s’il refuse, les motifs qu’il invoque.

En l’absence d’une réponse dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Le locataire dispose de 2 ans pour contester ce refus ou demander une indemnité d’éviction devant le Tribunal compétent.

Parfois, il peut y avoir un accord du bailleur sur le principe du renouvellement, en souhaitant toutefois un loyer plus élevé.

Votre Avocat au barreau de Auxerre devra alors saisir le Tribunal de Grande Instance aux fins de voir prononcer la fixation du nouveau loyer.

Si le bailleur est en droit de refuser le nouvellement du bail, il devra cependant, verser au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice causé

Cette indemnité d’éviction comprend la valeur marchande du fond, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais fiscaux, sauf si le bailleur prouve que le preneur ne subit aucun préjudice.

Le locataire a droit au maintien dans les lieux, jusqu’au parfait paiement de son indemnité d’éviction, mais il devra verser une indemnité d’occupation jusqu’à son départ.

Cependant, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre de son locataire, comme par exemple le défaut d’exploitation commerciale.

Votre Avocat, en droit immobilier, ne manquera pas de saisir le Tribunal afin qu’il soit statué sur le bien fondé ou non du refus du bailleur.

LE LOYER ET SA REVISION

Votre Avocat, en droit immobilier, se tient à votre disposition pour tous problèmes liés à la fixation et à la révision du loyer.

La valeur locative d’un local commercial se calcule d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux (activités prévues), les obligations des parties au contrat, les facteurs locaux de commercialité, ainsi que les prix pratiqués dans le voisinage.

Le loyer est plafonné pendant toute la durée du bail, soit durant 9 ans, il est simplement révisé tous les 3 ans, par l’application des indices INSEE.

La révision triennale ne peut avoir lieu qu’à compter de 3 ans écoulés.

En cas d’oubli par le bailleur, la prescription est quinquennale (5 ans) ; de sorte que le bailleur pourra faire rétroagir sa demande d’indexation, ou de révision, auprès du locataire durant les cinq dernières années écoulés.

Cependant, par dérogation, les parties peuvent convenir d’une révision annuelle des loyers.

*Déplafonnement du loyer

Sous certaines conditions, le bailleur doit adresser au preneur une lettre recommandée avec accusé réception en fixant un montant approximatif. Le délai de prescription de 2 ans court à compter de la réception de cette lettre.

Il doit alors justifier d’une modification des facteurs locaux de commercialité, modification ayant entraîné une augmentation de plus de 10% de la valeur locative.

Attention : après 12 ans, le loyer est automatiquement déplafonné.

* La clause d’échelle mobile

C’est une indexation qui se fonde sur l’indice INSEE du coût de la construction ou sur un indice en rapport avec l’activité de l’une des parties.

Le renouvellement du bail ne peut intervenir qu’après un congé ou une demande de renouvellement.

LA CLAUSE RESOLUTOIRE

La clause résolutoire permet une résiliation du bail en cas d’infraction, commise par le locataire, aux clauses du bail ayant duré un mois au moins.

Votre Avocat, en droit immobilier, se charge de faire délivrer par huissier un commandement visant l'infraction et la clause résolutoire. La résiliation ne peut viser que ce qui est précisé au bail (exemples : défaut de paiement des loyers et charges, sous location sans autorisation du bailleur, défaut d’assurance)

Votre Avocat, afin de pouvoir procéder aux formalités d'expulsion, vous obtiendra du juge une ordonnance (ou un jugement) aux termes de laquelle il prononcera la résiliation du bail et autorisera l’expulsion du locataire.

Cependant, le juge pourra suspendre les effets de la clause résolutoire si le locataire, obtient des délais d'apurement de la dette locative par exemple.

Dans ce cas, le juge prévoit toujours une clause de déchéance du terme qui précise qu’en cas de non respect de l'échéancier judiciaire, le bail sera résilié de plein droit et le locataire sera expulsé.

Votre Avocat, en droit immobilier, mandatera l’huissier territorialement compétent pour procéder aux formalités d'expulsion

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