Avocat baux d'habitation Auxerre
Votre Avocat en droit immobilier à Auxerre, est régulièrement saisi de procédures en recouvrement de loyers impayés, ou de litiges liés aux congés, aux contentieux locatifs de toutes natures, (exemple : dégâts des eaux donnant lieu à des demandes d'expertise aux fins de réparation des dommages subis) et aux problèmes liés aux expulsions.
Votre Avocat au barreau de Auxerre représente tant les propriétaires ainsi que les administrateurs de biens et les syndics, que les locataires, et s’occupe également de la rédaction des baux.
Le Tribunal d’Instance est exclusivement compétent en cette matière.
La loi du 6 juillet 1989 s’applique aux locations à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, qui sont loués accessoirement au local principal par le bailleur.
Elle ne s’applique pas aux locations meublées.
Le contrat de location est établi par écrit et doit mentionner un certain nombre de clauses obligatoires, comme l’état civil du propriétaire ainsi que celle de son mandataire (Administrateur de biens), du locataire, la date de prise d’effet du bail, la destination des lieux, le montant du loyer et du dépôt de garantie.
Il est obligatoire de dresser un état des lieux en présence des deux parties lors de la remise et de la restitution des clés, ou à défaut, par huissier de justice à frais partagés.
Le loyer d’origine est libre.
En sus du loyer, le bailleur prévoit un acompte mensuel sur les charges annuelles.
Les charges sont des sommes accessoires au loyer principal et sont exigibles sur justification.
Elles donnent lieu à versement de provisions mensuelles devant faire l’objet d’une régularisation annuelle en faveur du locataire ou du propriétaire. Le bailleur doit adresser au locataire un décompte annuel justifié des charges payées.
Les actions en recouvrement de loyers et charges locatives de prescrivent par 5 ans (article 2277 du Code Civil).
Votre Avocat en droit immobilier à Auxerre, vous propose toute son expertise pour engager toute procédure relative aux problèmes liés à l’exécution ou l’inexécution du bail.
Par ailleurs, un dépôt de garantie est prévu, en faveur du propriétaire, au contrat de location pour garantir l’exécution des obligations locatives.
Il ne peut faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat.
Depuis peu, il a été fixé à un mois de loyer.
A la fin du bail, il doit être restitué dans un délai de 2 mois maximum à compter de la remise des clés.
Cependant, le bailleur peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie correspondant à des sommes pouvant être dues par le locataire, à condition d’en justifier.
A défaut, votre Avocat, en droit immobilier, saisira le Tribunal d’Instance, aux fins de condamnation du bailleur à vous restituer le dépôt de garantie.
Obligations du locataire
Il doit se soumettre aux obligations suivantes :
- Le paiement du loyer et des charges récupérables,
- S’assurer auprès d’une compagnie d’assurance notoire,
- Le respect de la destination des lieux,
- L’entretien courant du logement,
- Ne pas transformer les lieux sans autorisation du bailleur,
- Jouir paisiblement des lieux (en bon père de famille),
- Ne pas céder son bail sans autorisation du bailleur, ne pas sous louer également sans autorisation.
Le bailleur sollicite toujours de son locataire qu’il justifie de l’assurance locative à la remise des clés et chaque année. A défaut de produire l’attestation d’assurance, le bailleur est en droit de solliciter la résiliation du bail.
Votre Avocat, en droit immobilier, engagera les poursuites judiciaires à l’encontre de votre locataire, aux fins d’obtenir la résiliation judiciaire du bail./p>
Obligations du bailleur
Il est soumis aux obligations suivantes :
-Mettre à la disposition du locataire un logement décent, soit en bon état d’usage et de réparations, et des équipements en bon état de fonctionnement,
-D’assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux et de le garantir de son propre fait et de celui des tiers,
-D’effectuer toutes les réparations, autre que locatives, et d’entretenir les locaux en l’état de servir à l’usage prévu au contrat,
-De remettre des quittances gratuitement à son locataire qui en fait la demande.
Co-titularité locative
Même quand le bail a été consenti à une seule personne, qui se marie ensuite, quelque soit le régime matrimonial des époux, le droit au bail du bien qui leur sert d’habitation principale, est réputé leur appartenir à l’un et à l’autre.
Ainsi, ils sont co-titulaires du bail.
Cependant, il convient de prévenir son bailleur de sa nouvelle situation de famille, à défaut le principe de co-neutralité ne pourra s’appliquer.
Ce principe a été étendu aux personnes liées par un Pacte Civil de Solidarité (PACS).
Par ailleurs, lorsque deux personnes vivant en concubinage, signent ensemble un bail d'habitation, ils sont co-titulaires du bail et ainsi tenus conjointement et solidairement jusqu'à la fin du bail, quand bien même l'un des deux quitterait les lieux avant l'expiration du bail.
Ainsi en cas de loyers impayés par l’occupant, les deux co-titulaires seront poursuivies par le bailleur.
FIN DU BAIL
Si aucun congé n’est délivré par le bailleur ou si le congé délivré par ce dernier s’avère nul, le bail est reconduit par tacite reconduction pour la même durée qu’à l’origine (3 ou 6 ans).
Si un congé avec offre de renouvellement est délivré dans les conditions de formes et délais prescrites par la loi, le bail sera reconduit pour la même durée qu’à l’origine selon les mêmes clauses.
Cependant, le bailleur peut proposer le renouvellement du bail, avec un loyer plus élevé si le loyer est faible.
En cas désaccord, votre Avocat en droit immobilier d'Auxerre, peut saisir pour avis la commission départementale de conciliation des baux, et, si le désaccord persiste, saisir le juge avant le terme du contrat pour faire fixer judiciairement le nouveau loyer.
Les formes et catégories de congés
Quelque soit les motifs du congé, il convient de le faire valider dans le cadre d’une procédure devant le Tribunal Judiciaire.
Votre Avocat en droit immobilier à Auxerre, saisira le Tribunal d’Instance pour voir valider le congé délivré ou prendra votre défense pour s’y opposer.
Le juge décidera alors, en fonction des éléments à lui fournir et de la défense choisie, en accord avec votre avocat, de valider ou non le congé et de prononcer ou non la résiliation judiciaire du bail et en conséquence ordonner ou non l’expulsion du locataire.
Il convient d’adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire, voire un exploit (acte) d’huissier rendant cette forme de congé difficilement contestable.
Il convient également de respecter la régularité du type de congé suivant le bailleur (reprise pour habiter, congé pour vente) et suivant le locataire (locataire âgé et de faibles ressources).
Il n’existe que 3 sortes de congés :
Le congé pour vente : Il est assorti d’un droit de préemption en faveur du locataire sauf quand l’immeuble est frappé d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêté de péril ou déclaré insalubre.
Ce congé doit respecter un certain nombre d’obligations dont l’énonciation du prix de vente envisagé.
A défaut d’avoir accepté le congé dans les délais impartis, le droit de préemption du locataire devient caduc, et la vente peut intervenir au profit d’un tiers.
Le bailleur engagera alors une procédure en validation de congé, devant le Tribunal d’Instance pour obtenir l’expulsion du locataire.
Le congé pour habiter : Il est délivré par le bailleur dans les mêmes conditions et ne peut concerner que ses proches, son concubin ou son partenaire de PACS.
A défaut de départ spontané du locataire, le bailleur devra engager une procédure en validation du congé pour obtenir l’expulsion du locataire.
Le congé pour motif légitime et sérieux : Il est délivré lorsque le locataire a violé ses obligations légales ou contractuelles (défaut d’assurance par exemple).
Egalement, le propriétaire devra saisir le Tribunal d’Instance pour voir valider le congé et obtenir l’expulsion du locataire.
Votre Avocat en droit immobilier à Auxerre, assure votre défense, dans le cadre des demandes de validation des congés, devant le Tribunal d’Instance.
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